Het mede-eigendom

Wat regelt mede-eigendom?

Het burgerlijk wetboek

De wet op de mede-eigendom van 30 juni 1994 (artikelen 577-3 tot 14) verleende de verenigingen van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid en creëerde een afwijkend regime (artikel 577-3) indien de gemeenschappelijke delen * worden verminderd.

De bovengenoemde wettelijke bepalingen zijn dwingend. Elke vereniging heeft statuten die het voorwerp moeten uitmaken van een notariële akte.

De basishandeling

Het bevat de beschrijving van het vastgoedcomplex inclusief:

• beschrijving van de geslachtsdelen;
• beschrijving van de gemeenschappelijke ruimtes;
• de vaststelling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen met betrekking tot elk privédeel. De quota worden objectief bepaald op basis van de nettowaarde op de grond, het gebruik (woonoppervlakte, kelder, garage …) en de situatie (niveau waarop het appartement zich bevindt).

De regeling mede-eigendom

(vanaf 1 januari 2019) Het omvat:

• de opgave van de rechten en plichten van elke mede-eigenaar en bij uitbreiding van elke bewoner met betrekking tot het gebruik van zijn kavel;
• de methode voor het verdelen van gemeenschappelijke tarieven;
• clausules en sancties met betrekking tot de betaling van heffingen.

Deze twee acts, die de basishandeling en de regels voor mede-eigendom zijn::

• de statuten van het gebouw vormen;
• authentieke akten zijn, overgeschreven bij de Dienst Juridische Veiligheid;
• gelden voor mede-eigenaren, toekomstige mede-eigenaren en huurders;
• moet tijdens elke wijziging het voorwerp uitmaken van een authentieke akte.

Interne voorschriften

Het huishoudelijk reglement (van kracht sinds 1 januari 2019) is verplicht en moet minstens het volgende bevatten:

• De regels met betrekking tot de wijze van bijeenroepen van algemene vergaderingen. Bijvoorbeeld de periode waarin ze moeten worden gehouden, de wijze waarop documenten met betrekking tot de algemene vergadering worden geraadpleegd, enz.
• Het bedrag waaruit een oproep tot mededinging moet plaatsvinden met het oog op de uitvoering van werkzaamheden (dankzij het opstellen van een bestek door een deskundige).
• de wijze van benoeming van een trustee, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn ambtstermijn, de voorwaarden voor verlenging ervan en de voorwaarden die moeten worden toegepast bij het einde van zijn opdracht.
• De jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone algemene vergadering van de mede-eigendom wordt gehouden.
• Alle bepalingen met betrekking tot “samenwonen”, rust, harmonie en hygiëne, evenals de maatregelen die moeten worden genomen in geval van verhuizing door elke bewoner. Dit document wordt bijgewerkt door de trustee, rekening houdend met eventuele nieuwe bepalingen of aanpassingen die tijdens algemene vergaderingen zouden worden aangebracht. Het huishoudelijk reglement of de wijzigingen ervan moeten worden goedgekeurd op een daartoe geldige algemene vergadering (ze mogen niet het voorwerp uitmaken van een notariële akte). Het is de trustee die het opstelt en bijwerkt. Het wordt opgelegd aan alle bewoners van het gebouw via een welomschreven publiciteitsproces gericht op bewoners die de algemene vergaderingen niet kunnen bijwonen.

De lichamen van de mede-eigendom

Vereniging van mede-eigenaren (ACP)

Het zijn allemaal mede-eigenaren van een gebouw. De ACP beheert de gemeenschappelijke ruimtes, zorgt voor het behoud van het gebouw en de verdediging van de collectieve belangen van de mede-eigenaars. Het komt ten minste eenmaal per jaar bijeen in de algemene vergadering (AV). Deze vereniging bestaat en geniet rechtspersoonlijkheid zodra aan de volgende twee voorwaarden is voldaan:

• bij verkoop van het eerste perceel, zodra er minimaal twee mede-eigenaren zijn;
• wanneer de statuten van het gebouw (basisakte en mede-eigendomsreglement) worden overgeschreven naar de Juridische Dienst.

De curator

De curator adviseert, assisteert en informeert de mede-eigenaars en beheert het gebouw namens hen door de beslissingen van de AG uit te voeren of af te dwingen. Elke mede-eigendom kan een trustee aanwijzen. Dit kan een professional zijn (erkend door het IPI (Professional Institute of Real Estate Agents) of gemachtigd om de missie van trustee uit te oefenen) of niet (mede-eigenaar in de functie van trustee), vrijwillig of betaald. De maximale duur van zijn mandaat is 3 jaar, hernieuwbaar bij besluit van de AV. Zijn contract moet op schrift zijn gesteld. Hij is jegens de ACS verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de hem toevertrouwde missie. Het mandaat van trustee van de vereniging van mede-eigenaars (ACP) moet worden geregistreerd bij de Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). De registratie en wijziging van de gegevens van de curator gebeurt rechtstreeks bij een erkend ondernemingsloket. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt de minimale opdrachten van de curator. De regels voor mede-eigendom kunnen het meer missies geven, maar niet minder.

Deze draaien om 5 assen:

1. De organisatie van algemene en buitengewone vergaderingen
2. Administratief beheer : De trustee is belast met het bewaren en verstrekken van de documenten van de mede-eigendom, de onderschrijving van verzekeringen, de coördinatie van de statuten na wetswijzigingen.
3. Technisch beheer : Tenzij het reglement van mede-eigendom dit uitdrukkelijk bepaalt, is de technische beheersopdracht van de vastgoedbeheerder beperkt. De curator moet zorgen voor:
   1. noodincidenten (lekken, verwarmingsstoringen, enz.);
   2. elementen die in assemblage zijn beslist;
   3. de maatregelen die nodig zijn om ervoor te zorgen dat het gebouw aan de wetgeving voldoet, zoals het in overeenstemming brengen van liften, boilers, enz. Haar missie is niet om al het werk uit te voeren dat nodig is om het gebouw te beschermen (tenzij de assemblee daartoe heeft besloten of als de voorschriften voor mede-eigendom dit specificeren). Sinds 1 januari 2019 is het aan de curator om het werk dat hij nodig acht op de agenda van de AVA te zetten.
4. Financieel beheer : De curator beheert de fondsen en maakt de rekeningen op. Hij moet in staat zijn om de financiële verklaring te presenteren en alle operaties te traceren die worden uitgevoerd in het kader van het beheer van het condominium. Hij is ook verantwoordelijk voor het aanmaken van individuele rekeningen en het claimen van onbetaalde kosten.
5. Beheer van geschillen over mede-eigendom : De curator vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaren in de rechtbank.

De condominiumraad

De raad voor mede-eigendom bestaat uit houders van zakelijke rechten (gekozen door de ACP) met stemrecht op de AVA, zoals een eigenaar of een vruchtgebruiker. Haar missie is om te controleren of de missies van de trustee worden uitgevoerd, heeft geen beslissingsbevoegdheid en moet jaarlijks over zijn missie rapporteren aan de ACS. Hij kan elke andere opdracht of delegatie van bevoegdheden ontvangen bij besluit van de adviesgroep, genomen met een tweederde meerderheid van de stemmen, onder voorbehoud van de wettelijke bevoegdheden van de trustee, de adviesgroep en de commissaris. Een missie of delegatie van bevoegdheden van de AV kan alleen betrekking hebben op uitdrukkelijk vastgestelde handelingen en is slechts één jaar geldig. Zijn organisatie en werking worden bepaald door het huishoudelijk reglement. De condominiumraad is verplicht voor appartementen die uit meer dan 20 percelen bestaan. Deze functie kan worden bezoldigd met goedkeuring van de algemene vergadering.

De commissaris

De aanwijzing is verplicht. Zijn rol is het verifiëren van de rekeningen die door de curator worden gepresenteerd. Zijn verplichtingen en bevoegdheden worden bepaald door het huishoudelijk reglement. De auditor wordt jaarlijks benoemd door de ACP en kan al dan niet een professional zijn (meestal een mede-eigenaar).