La copropriété

Qu’est-ce qui réglemente la copropriété ? 

Le Code civil

La loi sur la copropriété du 30 juin 1994 (articles 577-3 à 14) a concédé aux associations des copropriétaires la personnalité juridique tout en créant un régime dérogatoire (article 577-3) si les parties communes* sont réduites. 

Les dispositions légales susmentionnées sont impératives. Chaque association dispose de statuts qui doivent faire l’objet d’un acte notarié.

L’acte de base 

Il comprend la description de l’ensemble immobilier dont :

• la description des parties privatives;
• la description des parties communes;
• la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative. Les quotes parts sont déterminées de manière objective en fonction de la valeur nette au sol, de l’affectation (partie habitable, cave, garage…) et de la situation (niveau où se situe l’appartement).

Le règlement de copropriété

(à partir du 1er janvier 2019) Il comprend : 

• l’énonciation des droits et obligations de chaque copropriétaire et par extension de chaque occupant quant à l’utilisation de son lot ; 
• la méthode de répartition des charges communes ; 
• les clauses et sanctions relatives au paiement des charges.

Ces deux actes :

• constituent les statuts de l’immeuble ;
• sont des actes authentiques, transcrits au Bureau Sécurité Juridique ;
• s’imposent aux copropriétaires, futurs copropriétaires et locataires ;
• doivent faire l’objet d’un acte authentique lors de toute modification.

Le règlement d’ordre intérieur

Le règlement d’ordre intérieur (en application depuis le 1er janvier 2019) est obligatoire et doit contenir au minimum :

• Les règles relatives au mode de convocation aux assemblées générales. Par exemple, la période durant laquelle elles doivent se tenir, la modalité de consultation des documents relatifs à l’assemblée générale, etc.
• Le montant à partir duquel une mise en concurrence doit avoir lieu en vue de la réalisation de travaux (grâce à la rédaction d’un cahier des charges par un expert). 
• Le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat, les modalités de renouvellement de celui-ci et les modalités à mettre en œuvre à la fin de sa mission.
• La période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire de la copropriété.
• L’ensemble des dispositions relatives au « vivre-ensemble », à la tranquillité, à l’harmonie et à l’hygiène, ainsi qu’aux mesures à prendre en cas de déménagement par chaque occupant. Ce document est actualisé par le syndic en tenant compte des nouvelles dispositions ou adaptations qui seraient prises lors des assemblées générales. Le règlement d’ordre intérieur ou ses modifications doivent faire l’objet d’une approbation lors d’une assemblée générale valablement convoquée à cet effet (il ne doit pas faire l’objet d’un acte notarié). C’est le syndic qui le rédige et le met à jour. Il s’impose à tous les occupants de l’immeuble à travers un processus de publicité bien défini à l’attention des habitants ne pouvant assister aux assemblées générales.

Les organes de la copropriété

L’association des copropriétaires (ACP)

C’est l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. L’ACP administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Elle se réunit en assemblée générale (AG) au moins une fois par an. Cette association existe et bénéficie de la personnalité juridique dès que les deux conditions suivantes sont réunies :

• à la vente du premier lot, dès qu’il existe au moins deux copropriétaires ;
• quand les statuts de l’immeuble (acte de base et le règlement de copropriété) sont transcrits au Bureau Sécurité Juridique. 

Le syndic 

Le syndic conseille, assiste et informe les copropriétaires et gère l’immeuble en leur nom en exécutant ou en faisant exécuter les décisions prises par l’AG. Toute copropriété peut désigner un syndic. Celui-ci peut être un professionnel (reconnu par l’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers) ou habilité à exercer la mission de syndic¹) ou non (copropriétaire assumant la fonction de syndic), bénévole ou rémunéré. La durée maximale de son mandat est de 3 ans renouvelable par une décision de l’AG. Son contrat doit être écrit. Il est responsable, devant l’ACP, de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée. Le mandat de syndic de l’association des copropriétaires (ACP) doit obligatoirement être inscrit dans la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). L’enregistrement et la modification des données du syndic se fait directement auprès d’un guichet d’entreprise agréée. Le Code civil détermine les missions minimales du syndic. Le règlement de copropriété peut lui conférer plus de missions mais pas moins. 

Celles-ci s’articulent autour de 5 axes : 

1. L’organisation des assemblées générales et extraordinaires 
2. La gestion administrative : Le syndic est en charge de la conservation et de la mise à disposition des documents de la copropriété, de la souscription des assurances, de la coordination des statuts à la suite de changements législatifs. 
3. La gestion technique : Sauf si le règlement de copropriété le prévoit expressément, la mission de gestion technique du syndic est limitée. Le syndic doit s’occuper :
   1. des incidents en urgence (fuites, pannes de chauffage…) ; 
   2. des éléments décidés en assemblée ;
   3. des démarches nécessaires pour que le bâtiment respecte la législation comme par exemple la mise en conformité des ascenseurs, des chaudières, etc. Il n’a pas pour mission d’exécuter tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (sauf si l’assemblée l’a décidé ou si le règlement de copropriété le précise). Depuis le 1er janvier 2019, il appartient au syndic de mettre à l’ordre du jour de l’AG les travaux qu’il estime nécessaires. 
4. La gestion financière : Le syndic gère les fonds et établit les comptes. Il doit être en mesure de présenter l’état des finances et de retracer toutes les opérations effectuées dans le cadre de la gestion de la copropriété. Il est également chargé d’établir les comptes individuels et de réclamer les charges impayées. 
5. La gestion des contentieux de la copropriété : Le syndic représente l’association des copropriétaires en justice.

Le conseil de copropriété 

Le conseil de copropriété est composé de titulaires de droit réel (élus par l’ACP) disposant du droit de vote à l’AG, tel un propriétaire ou un usufruitier. Il a pour mission de contrôler si les missions du syndic sont bien exécutées, n’a aucun pouvoir de décision et doit rendre compte de sa mission chaque année devant l’ACP. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l’AG prise à une majorité de deux tiers des voix, sous réserve des compétences légales du syndic, de l’AG et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l’AG ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Son organisation et son fonctionnement sont fixés par le règlement d’ordre intérieur. Le conseil de copropriété est obligatoire pour les copropriétés composées de plus de 20 lots. Cette fonction peut être rémunérée avec l’aval de l’assemblée générale.

Le commissaire aux comptes 

Sa désignation est obligatoire. Son rôle est de vérifier les comptes présentés par le syndic. Ses obligations et compétences sont déterminées par le règlement d’ordre intérieur. Le commissaire aux comptes est désigné annuellement par l’ACP et peut être un professionnel ou non (en général c’est un copropriétaire).