STATUS VAN HET MEDE-EIGENDOM

De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden verzet door degenen tegen wie ze verzetbaar zijn en die een zakelijk of persoonlijk recht op het condominium hebben.

Met andere woorden, de statuten van een mede-eigendom zijn afdwingbaar wanneer iedereen het moet respecteren, zelfs de mensen die het niet hebben ondertekend.

De verzetbaarheid ontstaat met name door de transcriptie van de statuten met het hypotheekkantoor
Een persoonlijk recht is een recht om van een persoon een verplichting te eisen

Basishandeling

De basisakte en het mede-eigendomsreglement, die de statuten van het gebouw of de groep van gebouwde gebouwen vormen, evenals elke wijziging die eraan wordt aangebracht, moeten het voorwerp uitmaken van een authentieke akte.

De basisakte omvat de beschrijving van het vastgoedcomplex en van de privé- en gemeenschappelijke delen, evenals de vaststelling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen met betrekking tot elk privédeel, waarbij rekening wordt gehouden met hun respectieve waarde van die – Hier wordt vastgesteld wat betreft het netto vloeroppervlak, het gebruik en de ligging van het privégedeelte, op basis van een gemotiveerd rapport van een notaris, een landmeter, een architect of een makelaar.

Dit rapport is opgenomen in de basishandeling.

Zoals we hebben gezien, omvat de basisakte van een gebouw met meerdere appartementen de beschrijving van de gemeenschappelijke en privé-delen, evenals de vaststelling van de quota van elk van de mede-eigenaars.

We bedoelen bijvoorbeeld met gemeenschappelijke ruimtes, het dak, liften, gangen. Door privé delen, het deel dat exclusief door de eigenaar wordt gebruikt zoals het appartement, de parkeerplaats of de kelder. Het is belangrijk om de gemeenschappelijke delen te onderscheiden van de privé delen, omdat dit onderscheid het mogelijk maakt om de verantwoordelijkheid van elk van hen te bepalen: de vereniging van mede-eigenaars heeft geen beslissingsbevoegdheid over de privé delen.

Het veronderstelde gelijkwaardige aandeel wordt bepaald op basis van het netto vloeroppervlak, het gebruik of de situatie.

Een penthouse, met een adembenemend en helder uitzicht, 3 slaapkamers van 200m2 hebben niet dezelfde delen in de gemeenschappelijke ruimtes als een studio op de begane grond van 25m2. Alleen notarissen, landmeters, architecten of zelfs makelaars in onroerend goed zijn bevoegd om deze originele quota vast te stellen.

Reglement inzake mede-eigendom

De regels voor mede-eigendom moeten het volgende bevatten:

De beschrijving van de rechten en plichten van elke mede-eigenaar met betrekking tot de privéporties en de gemeenschappelijke porties

de mede-eigenaars hebben recht op proportioneel gebruik van de gemeenschappelijke delen, behoudens andersluidende bepalingen in de statuten. Een dergelijke wettelijke vrijstelling wordt verondersteld een erfdienstbaarheid te zijn, met uitzondering van een afwijkende clausule; Als de mede-eigenaar rechten heeft, heeft hij ook verplichtingen. Hij heeft dus het recht om deel te nemen aan een algemene vergadering, maar de verplichting om de statuten te respecteren die tegen hem zijn.

De wet herinnert eraan dat elke mede-eigenaar in principe de gemeenschappelijke delen kan gebruiken in verhouding tot zijn aandeel. Een mede-eigendom kan wel een exclusief gebruiksrecht hebben op de gemeenschappelijke ruimtes zoals een dakterras.

Dit gebruiksrecht wordt gekwalificeerd als erfdienstbaarheid en de regels voor erfdienstbaarheid zijn van toepassing. Het gebruiksrecht wordt gedefinieerd door het recht om onroerend goed te gebruiken, binnen de grenzen van iemands persoonlijke behoeften. De dienstbaarheid (van het Latijnse servitium) is een onroerend eigendomsrecht dat bestaat uit een heffing die wordt opgelegd aan een gebouw, gekwalificeerd als fonds ten dienste, voor het gebruik en nut van een ander gebouw, gekwalificeerd als overheersend fonds. Beschouwd als een beperking van het eigendomsrecht, maakt de erfdienstbaarheid het mogelijk om het economisch nut van een goed te verbeteren door een ander goed aan zijn dienst toe te wijzen.

De met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de lastenverdeling

Elke mede-eigenaar moet naar rato van zijn aandeel in de kosten van het gebouw deelnemen. Hoewel de belastingverdeling over het algemeen wordt uitgevoerd op basis van 1000 °, kan een bepaalde verdeling worden toegewezen of gebruikt, afhankelijk van het nut. Zo kan het zijn dat in een pand zonder kelders en zonder parkeerplaats een eigenaar op de begane grond niet meedoet aan de kosten van de lift aangezien hij deze niet nodig heeft. Deze verdeling kan origineel zijn in de statuten of later worden ingevoerd bij besluit van de algemene vergadering met gekwalificeerde meerderheid.

Over het algemeen zullen er altijd mensen zijn die huiverig zijn om kosten te betalen. Het is daarom van cruciaal belang om te voorzien in een mechanisme voor snel herstel en om te voorzien in sancties in verband met deze mislukking; het doel is om zaken te verduidelijken en het herstelproces transparanter te maken. Een standaardartikel als volgt:

“De curator is in zijn hoedanigheid van orgaan van de vereniging van mede-eigenaars verplicht alle maatregelen te nemen om de schulden van de collectiviteit van mede-eigenaars te beschermen.

Elk bedrag dat een mede-eigenaar aan deze vereniging verschuldigd is, als werkkapitaal, voorlopige of feitelijke lasten, reservefondsen of om welke andere reden dan ook en dat niet spontaan wordt betaald uiterlijk binnen de 30 dagen na de kennisgeving van de oproep tot het indienen van middelen wordt de periodieke opgave of een onderhandse factuur opgesteld door de gebouwbeheerder van rechtswege en zonder voorafgaande ingebrekestelling automatisch verhoogd met een rentevertraging van 12% per jaar en een forfaitaire en onherleidbare vergoeding van 15% met een minimaal € 250, – per procesdossier

In dat geval is de trustee gemachtigd:

• Om de in gebreke gebleven eigenaren toe te wijzen aan de betaling van de verschuldigde bedragen. Hij zal de verkregen beslissingen met alle executiemiddelen afdwingen, met inbegrip van de beslaglegging op alle roerende en onroerende goederen van de wanbetaler; bij deze gelegenheid mag hij geen bijzondere machtiging rechtvaardigen ten aanzien van de rechtbanken en derden.
• Om zichzelf op een redelijk niveau te ontvangen of om een ​​bankorganisatie de huren en lasten te laten innen als gevolg van de in gebreke gebleven mede-eigenaar, delegatie van contractuele en onherroepelijke huren aan de trustee gegeven door elk van de mede-eigenaars, in het geval dat zij in gebreke zijn jegens het mede-eigendom. De huurder of bewoner kan zich bij toepassing van deze bepalingen niet verzetten tegen deze betalingen en zal ten aanzien van zijn verhuurder rechtsgeldig worden vrijgelaten van de sommen waarvoor de curator hem kwijting heeft verleend.
• Te vorderen van de mede-eigenaars, naar rato van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, het aandeel van de wanbetaler in de gemeenschappelijke lasten, als voorziening.

Alle mede-eigenaars worden geacht zich, wat hen individueel betreft, uitdrukkelijk aan deze procedure te scharen en hun volledige instemming te betuigen met de delegatie van bevoegdheden die voor hen en die van hun huurders de mogelijke implementatie inhoudt. voornoemde bepalingen.

Bij verdeling van het mede-eigendomsrecht met betrekking tot een privékavel of wanneer de eigendom van een privékavel wordt bezwaard met erfpacht, terrein, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, zijn belanghebbenden hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van gemeenschappelijke lasten met betrekking tot de vereniging van mede-eigenaars, en tenzij uitdrukkelijk schriftelijk anders overeengekomen, is het niet aan de curator om de verdeling of verdeling van deze lasten tussen de belanghebbenden vast te stellen. Er wordt besloten dat deze solidariteitsclausule met terugwerkende kracht zal werken en dus uitkomt voor elke situatie voorafgaand aan de afkondiging ervan, gebaseerd op een dergelijk probleem van versnippering of verdeling van eigendomsrechten. “

De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om, tot het moment van voorlopige aanvaarding van de betrokken gemeenschappelijke delen, wijzigingen aan te brengen in de statuten, mits dit gerechtvaardigd is door technische omstandigheden of door het gerechtvaardigd belang van de vereniging van co- eigenaren, dat dit de rechten van andere mede-eigenaren over hun privé-deel niet aantast en dat dit de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaren niet vergroot. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, dragen de kosten van deze wijziging.

Deze partijen sturen uiterlijk twee maanden voor de ondertekening van de wijzigingswet per aangetekende brief aan alle andere mede-eigenaars een ontwerpwijziging van de statuten, waarin de contactgegevens van de waarnemend notaris expliciet worden vermeld. Op straffe van verval van rechten dient een mede-eigenaar binnen twee maanden na ontvangst van deze verzending per aangetekende brief aan de betrokken notaris bezwaar te maken tegen voormelde wijziging en, indien nodig, gerechtelijke stappen te ondernemen.

Interne voorschriften

1. Huishoudelijk reglement wordt vastgesteld bij onderhandse akte. Het huishoudelijk reglement bevat tenminste: Het huishoudelijk reglement komt tot stand onder privé-handtekening en mag daarom niet worden overgeschreven.
2. De regels met betrekking tot de wijze van bijeenroepen, de werking en de bevoegdheden van de algemene vergadering, alsook, in voorkomend geval, het bedrag bepaald door de algemene vergadering in toepassing van artikel 577-7;
3. De wijze van benoeming van een trustee, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de voorwaarden voor verlenging ervan, de voorwaarden voor de mogelijke hernoeming van zijn contract, evenals de daaruit voortvloeiende verplichtingen aan het einde van zijn opdracht ;
4. De jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars wordt gehouden; Jaarlijks wordt er een Algemene Vergadering van mede-eigenaars gehouden om bijvoorbeeld de boekhoudkundige situatie te inventariseren en toekomstige beslissingen te nemen.

Om de maximale opkomst te behalen, moet een periode van 15 dagen worden bepaald; Periode waarin de mede-eigenaar op voorhand weet dat hij aanwezig moet zijn:

Elke clausule die het recht van de mede-eigenaar beperkt om het beheer van zijn perceel toe te vertrouwen aan de persoon van zijn keuze, wordt als ongeschreven beschouwd.

Elke clausule die een of meer arbiters de bevoegdheid geeft om geschillen te beslechten die ontstaan ​​met betrekking tot de toepassing van dit artikel, wordt als ongeschreven beschouwd. Dit sluit de toepassing van de artikelen 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake bemiddeling niet uit, noch die van de artikelen 1738 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek met betrekking tot het samenwerkingsrecht.