STATUT DE LA COPROPRIETE

Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété.

En d’autres termes, les statuts d’une copropriété sont opposables quand tout le monde doit le respecter, même les personnes qui ne l’ont pas signé. L’opposabilité naît notamment par la retranscription des statuts auprès du bureau des hypothèques. Un droit personnel est un droit d’exiger d’une personne une obligation quelconque

Acte de base

L’acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique.

L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote part des parties communes afférente à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de leur valeur respective de celles-ci qui est fixée en fonction de la superficie au sol net, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier.

Ce rapport est repris dans l’acte de base.

Nous l’avons vu, l’acte de base d’un immeuble à appartements multiple comprend la description des parties communes et privatives ainsi que la fixation des quotes parts de chacun des copropriétaires.

On entend, par exemple, par parties communes, la toiture, les ascenseurs, les couloirs. Par parties privatives, la partie qui est exclusivement utilisée par le propriétaire comme l’appartement, l’emplacement de parking ou encore la cave. Il est important de différencier les parties communes des parties privatives, car cette distinction permet de déterminer la responsabilité de chacune d’elles : l’association des copropriétaires ne dispose pas d’un pouvoir de décision pour ce qui concerne les parties privatives.

La quote part, présumée égale, est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l’affectation ou encore de la situation. Un penthouse, avec une vue imprenable et lumineuse, 3 chambres de 200m2 ne possède pas les mêmes quotes parts dans les parties communes qu’un studio au rez-de chaussée de 25m2. Seuls sont habilités à fixer ces quotes parts d’origine les notaires, géomètres, architectes ou encore agents immobiliers.

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété doit comprendre :

La description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes ; 

les copropriétaires ont un droit d’usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire; Si le copropriétaire a des droits, il a également des obligations. Il a donc le droit de participer à une assemblée générale, mais l’obligation de respecter les statuts qui lui sont opposables.

La loi rappelle qu’en principe chaque copropriétaire peut user des parties communes en proportion de sa part. Une copropriété peut cependant disposer d’un droit d’usage exclusif sur les parties communes comme une terrasse toiture

Ce droit d’usage est qualifié de servitude et les règles régissant les servitudes seront d’application. Le droit d’usage est défini par le droit d’utiliser un bien immobilier, dans les limites de ses besoins personnels. La servitude (du latin servitium) est un droit réel immobilier consistant en une charge imposée sur un immeuble, qualifié de fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble, qualifié de fonds dominant. Considérée comme une limite au droit de propriété, la servitude permet d’améliorer l’utilité économique d’un bien par l’affectation à son service d’un autre bien.

Les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges

Nous l’avons vu, chaque copropriétaire doit participer aux charges de l’immeuble en proportion de sa quote part. Si généralement la répartition des charges s’effectue sur base des 1000°, une répartition particulière peut être affectée ou utilisée en fonction de l’utilité. Par exemple, il se peut que dans un immeuble sans caves et sans parking, un propriétaire au rez-de-chaussée ne participe pas aux frais de l’ascenseur attendu qu’il n’en a pas l’utilité. Cette répartition peut être d’origine dans les statuts ou introduite par la suite par décision d’assemblée générale à une majorité qualifiée.

De manière générale, il y aura toujours des personnes réticentes au paiement des charges. Dès lors, il est crucial de prévoir un mécanisme rapide quant au recouvrement ainsi que de prévoir des sanctions relatives à ce manquement ; la volonté étant de clarifier les choses et de rendre plus transparent le processus de recouvrement. On retrouvera dans les règlements de copropriété un article type comme suit :

«Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association des copropriétaires, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.

Tout montant dû par un copropriétaire à la présente association, à titre de fonds de roulement, de charges provisionnelles ou réelles, de fonds de réserve ou à quelqu’ autre titre que ce soit et, qui ne serait pas payé spontanément au plus tard dans les 30 jours à dater de la notification de l’appel de fonds, du décompte périodique, ou d’une facture privative établie par le syndic de l’immeuble, sera majoré automatiquement, de plein droit, sans aucune mise en demeure préalable, des intérêts de retard au taux de 12 % l’an et d’une indemnité forfaitaire et irréductible de 15 % avec un minimum de 250 € par dossier contentieux

À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :

• À assigner les propriétaires défaillants au paiement des sommes dues. Il fera exécuter les décisions obtenues par toutes voies d’exécutions, y compris la saisie de tous biens meubles et immeubles du défaillant; à cette occasion, il ne doit justifier d’aucune autorisation spéciale à l’égard des tribunaux et des tiers.
• À toucher lui-même à due concurrence ou à faire toucher par un organisme bancaire les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant, délégation des loyers contractuelle et irrévocable étant donné au syndic par chacun des copropriétaires, pour le cas où ils sont défaillants envers la copropriété. Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne peut s’opposer à ces paiements et sera valablement libéré à l’égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aura donné quittance.
• À réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes parts dans les parties communes de l’immeuble, la quote part du défaillant dans les charges communes, à titre de provision.

Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure et marquer d’ores et déjà leur complet accord sur la délégation de pouvoir que comporte, à leur égard et à celui de leurs locataires, la mise en application éventuelle des susdites dispositions.

En cas de division du droit de copropriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, les intéressés sont solidairement tenus au paiement des charges communes à l’égard de l’association des copropriétaires, et sauf convention contraire expresse et écrite, il n’appartient pas au syndic d’établir la répartition ou la ventilation desdites charges entre les intéressés. Il est décidé que la présente clause de solidarité aura effet rétroactif et sortira ainsi ses effets pour toute situation antérieure à sa promulgation, reposant sur une telle problématique de démembrement ou de division du droit de propriété.»

Les parties qui ont signé les statuts initiaux ont le droit, jusqu’au moment de la réception provisoire des parties communes concernées, d’apporter des modifications aux statuts, pour autant que ce soit justifié par des circonstances d’ordre technique ou par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, que cela n’affecte pas les droits des autres copropriétaires sur leur partie privative et que cela n’alourdit pas les obligations d’un ou de plusieurs copropriétaires. Les parties qui ont signé les statuts initiaux supportent les frais liés à cette modification.

Ces parties adressent par envoi recommandé à tous les autres copropriétaires un projet de modification des statuts, au moins deux mois avant la passation de l’acte modificatif, dans lequel les coordonnées du notaire instrumentant sont explicitement indiquées. A peine de déchéance de ses droits, un copropriétaire doit s’opposer à la modification précitée dans les deux mois de la réception de cet envoi par envoi recommandé au notaire concerné et, le cas échéant, agir en justice.

Règlement d’ordre intérieur

1. Il est établi un règlement d’ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d’ordre intérieur contient au moins: Le règlement d’ordre intérieur est établi sous seing privé et ne doit donc pas être retranscrit ;
2. Les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l’assemblée générale en application de l’article 577-7; 
3. Le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que des obligations conséquentes à la fin de sa mission;
4. La période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires;

Annuellement se tient une Assemblée générale de copropriétaires pour faire le point sur la situation comptable par exemple et prendre des décisions futures.

Afin d’obtenir le maximum de présence, une période de 15 jours doit être définie ; Période dans laquelle le copropriétaire sait par avance qu’il doit prendre ses dispositions pour être présent :

• Est réputée non écrite toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

• Est réputée non écrite, toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgissent concernant l’application de la présente section. Cela n’exclut pas l’application des articles 1724 et suivant du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivant du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif.